A segurança jurídica dos sistemas registrais, a certeza, a previsibilidade e a inatacabilidade são elementos que podem ter impacto importante na economia. Essa foi uma das conclusões de especialistas em registros públicos do Brasil e do exterior reunidos, em Brasília, no workshop “Registro Torrens: Ferramenta para a Regularização Fundiária da Amazônia Legal?”, realizado na quinta (29/09) e sexta-feira (30/09) da semana passada.
Para os debatedores é fundamental estudar alternativas para promover a regularização fundiária no Brasil, como a adoção do Registro Torrens e de Registros de Direitos que confiram maior segurança à titularidade de bens imóveis urbanos e rurais. Eles explicaram os motivos do Brasil não utilizar esses recursos, comuns em países com bons sistemas registrais, e as conseqüências diretas na economia e na vida dos cidadãos.
O Sistema Torrens foi introduzido no Brasil por Rui Barbosa em 1891. Essa ferramenta jurídica foi utilizada com sucesso na Austrália, Nova Zelândia e em diversas colônias francesas e inglesas no século XIX, mas não teve o mesmo êxito no Brasil. Apesar dessas experiências bem sucedidas no exterior, atualmente esse mecanismo não é muito difundido no Brasil.
O palestrante Celso Fernandes Campilongo, professor titular da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, ressaltou a importância de um bom sistema de Registros Públicos que promova segurança jurídica e certeza como fatores que promovem o desenvolvimento econômico e social. Ele demonstrou que a falta de segurança jurídica e de informações confiáveis sobre bens imóveis gera impactos no sistema econômico.
Os bancos, por exemplo, cobram juros mais altos porque um imóvel dado em garantia de um financiamento pelo atual proprietário pode ser no futuro penhorado em decorrência de obrigações tributárias de responsabilidade do ex-dono. Essa situação pode ocorrer porque os serviços de registro no Brasil não concentram todas as informações relevantes na matrícula dos bens imóveis. Sem a garantia de poder executar o bem em caso de descumprimento do contrato, as instituições financeiras elevam as taxas de juro porque correm o risco de não receberem.
O registrador espanhol Fernando Méndez González, autor de diversos artigos e livros publicados sobre o tema no Brasil e no exterior, também destacou o papel dos registros públicos na fundamentação econômica dos direitos de propriedade.
Para ele, um bom sistema de registro de direitos tem mecanismos para assimilar informações relevantes, como garantias reais, que assegurem a titularidade do bem. “Independente do sistema registral escolhido por um dado país, ele deve garantir os direitos do adquirente e dar segurança jurídica para que as transações ocorram com previsibilidade e certeza. Quando a confiança dos bancos aumenta, os juros caem”, exemplifica.
Sérgio Jacomino, doutor em direito civil e especialista em Direito Registral pela Universidade de Córdoba, na Espanha, também concorda com a abordagem. “A balburdia fundiária, tantas vezes denunciada, é um elemento perturbador da economia e contribui para fragilizar as propriedades e as garantias de crédito já que os direitos podem se esfarelar de uma hora para outra, em decorrência de anulação dos registros”, declarou
Torrens no Brasil – De acordo com Sérgio Jacomino, o Sistema Torrens não se adaptou às tradições jurídicas brasileiras porque não foram feitas as devidas adaptações à realidade local. “O notariado brasileiro não participou do processo de criação e implantação do Sistema Torrens no país e acabou declarando guerra ao sistema. Citando Pontes de Miranda, Jacomino disse que faltou a Rui Barbosa a percepção de que deveria promover a reconcepção da ferramenta australiana para o ambiente jurídico brasileiro. O desafio agora é conhecer as virtudes do sistema e saber se este instituto pode representar uma solução prática, eficaz e barata para as necessidades econômicas e sociais do país, como previu Rui Barbosa”, explicou.
Outra dificuldade é que a legislação determinava o registro nos livros do sistema Torrens e na forma convencional. “Essa duplicidade gerou burocracia, maiores custos, confusões e ambiguidades”, disse.
Workshop – O workshop “Registro Torrens: Ferramenta para a Regularização Fundiária da Amazônia Legal?” foi organizado pelo Comitê Executivo do Fórum de Assuntos Fundiários contou com a parceria da Universidade do Registro de Imóveis (Uniregistral) e do Centro Internacional de Direito Registral (Cinder) – entidade internacional sediada em Madri que reúne mais de 40 países europeus e americanos e tem como secretário-geral o jurista espanhol Nicolás Nogueroles, palestrante do evento.
Com a iniciativa, o CNJ espera estimular o estudo e a análise de vários sistemas de registro praticados ao redor do mundo com vistas a contribuir para a resolução do problema da indefinição da propriedade, principalmente na Amazônia Legal. Nesta região, questões como indefinição dos direitos sobre as terras, fraudes agrárias, títulos sem registro e posses ilegais estão contribuindo para o aumento de conflitos pela disputa de terras gerando a violência no campo.
Registro Torrens – O Registro de Torrens é diferenciado porque, uma vez efetivado, atribui ao titular um título com força probante absoluta, representativo dos direitos, não admitindo prova em sentido contrário. Trata-se de um sistema que prestigia a chamada “fé pública registral”, que concentra as informações relevantes na matrícula e assegura a inatacabilidade dos direitos inscritos. Essas são as características essenciais de um bom sistema registral – como existem na Alemanha, Espanha, Austrália e em muitos outros países.
No Brasil, esse registro somente se concretiza depois de um processo judicial rigoroso especificado em lei (Lei n. 6.015/73, arts. 277 e seguintes). O processo se inicia no Cartório de Registro de Imóveis e se completa com a homologação judicial. Segundo os participantes, a intervenção judicial empresta ao registro o caráter de firmeza, certeza e inatacabilidade dos direitos inscritos.
Patrícia Costa
Agência CNJ de Notícias